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從豪宅“平替”到去化困難 廣州商業大平層變“燙手貨”

2025-08-18 访问次数:8169

來源:中國房地產網

“現在根本不敢貿然開盤,樣板間、物料都準備好了,但真正來看房的人少之又少。”廣州一商業大平層項目的銷售人員劉輝(化名)說,儘管項目前期投入多,但市場反饋遠不及預期。

過去兩三年,商業大平層一度被視為高端住宅市場的“新貴”。這類產品主打核心地段、江景資源、超高層高與大尺度空間,售價動輒數千萬元甚至上億元。在當時住宅限購背景下,憑藉“可居住+不限購”的雙重特性迅速竄紅。

可進入2025年,隨著產品集中入市、購房邏輯生變,這個曾經的“明星品類”正面臨集體降溫。

標桿項目 熱度不再

作為廣州商業大平層的代表項目,廣州·鵬瑞1號曾因高規格打造與多宗億元成交案例成為市場焦點。

該項目位於廣州國際金融城,與琶洲隔江相望,占據珠江沿岸景觀位置,享有“珠金琶”黃金三角區資源。開發商還斥資數億元取得北帝沙島20年經營權,意在打造塔尖生活方式。產品由國際設計團隊操刀,層高3.8~4米,戶型面積普遍在300平方米以上,總價多在5000萬元以上。

2024年,鵬瑞1號因T1棟備案均價達34萬元/平方米,頂層複式備案價突破56萬元/平方米,一度登上熱搜。

但到了2025年上半年,市場情緒已然反轉。據接近銷售團隊的消息人士透露,鵬瑞1號自年初以來去化放緩,即便頻繁舉辦圈層營銷活動,依舊難以撬動成交。

陽光家緣數據顯示,截止到8月1日,項目T1棟僅售出3套,上千平複式尚無成交,T2棟售出23套,T3棟售出14套。

“這些網簽數據主要來自2023、2024年,去年各種億元成交、價格創新高的宣傳鋪天蓋地,今年幾乎聽不到任何聲音。”一位業內人士表示。

這並非個案。廣州多個商業大平層項目同樣面臨“看的人少、買的人更少”的現實。

供給井噴 稀缺失效

商業大平層當前最大的問題,是原本“稀缺”的屬性正在瓦解。

2025年以來,商業大平層項目在廣州出現“井噴式”入市。從天河到海珠、荔灣,從金融城到琶洲CBD、珠江後航道再到白鵝潭,供應源源不斷。

以海珠為例,僅琶洲板塊在售或計劃入市的商業大平層就包括保利琶洲四季、力迅琶洲灣、曉廬、華發崇雲、廣州城投·琶洲公館、開元廣場、丸美琶洲總部等多個項目。在珠江後航道板塊,還有廣州之窗WIN100、太古倉等項目,其中不乏面積300平方米以上的大戶型。

“現在項目都在等客戶。”劉輝直言,雖然產品供應明顯增加,但高淨值客戶群體並未發生變化,加之當前市場情緒趨於謹慎,許多客戶即便下定,後期仍可能反悔。

不僅如此,即便是住宅豪宅市場,熱度也明顯回落。

克而瑞數據顯示,2025年上半年,廣州總價千萬級以上一手住宅成交1567套,同比下滑34%;成交均價78821元/平方米,同比回調8%。

更關鍵的是,廣州全面放開住宅限購政策,也對商業大平層的購買邏輯造成衝擊。

劉輝說,2025年以來多個焦點住宅項目陸續入市,接下來還有面粉廠項目、冼村項目,以及跑馬場地塊,均對高淨值客群形成強吸引力,令不少買家轉向觀望。

“過去商辦產品最大的優勢是不限購,現在這一點已被抹平。”一位商辦產品操盤手稱,小面積商辦產品通常靠租金回報吸引投資客,但兩三百平方米的商業大平層邏輯不同,購買者多用於自住或作為會客場所。如今市場上同樣擁有地段、圈層和產品優勢的大平層住宅選擇豐富,在不限購的背景下,客戶還有多少理由為“替代品”買單?

過去數年,廣州經歷了一輪核心商務區的開發高峰。琶洲西區、廣州國際金融城、白鵝潭商務區等板塊,承載了大量的寫字樓規劃。但是,受限於產業導入節奏與城市招商瓶頸,廣州寫字樓市場的空置率一路走高。

世邦魏理仕數據顯示,2025年上半年,廣州優質辦公樓新增供應達35.9萬平方米,同比暴增126%,主要集中在琶洲、金融城與魚珠。儘管淨吸納量同比增長20.5%,但遠低於新增供應,致使全市空置率上升至20.5%,較去年底上漲1.8個百分點。

“廣州寫字樓現在不好租,也不好賣。”上述業內人士稱,不少開發商在銷售壓力下被迫“臨場變陣”,將原寫字樓項目“住宅化包裝”,以商業大平層形式推出市場,寄望借居住功能吸引買家。此外,相較於寫字樓,商業大平層的利潤空間也更可觀。

但問題在於,能支付數千萬元甚至上億元買套“定位模糊”產品的客戶,究竟有多少?

上述商辦項目操盤手表示,商業大平層在產品層面確實擁有建築立面地標化、超高層高、奢侈配套、靈活功能空間等優勢,在某些方面可補足住宅短板。但當這些優勢被標準化複製後,也容易淪為同質化產品,缺乏核心競爭力。

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